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LE INNOVAZIONI CONDOMINIALI IN CONCRETO

Anna Nicola, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio”, 3 settembre 2018


L'articolo 1120 del Codice civile sancisce quanto segue: “«i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino».
Con il termine innovazioni dei beni comuni devono intendersi non tutte le modificazioni in generale, bensì solo quelle che determinano l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria. Ciò comporta che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale oppure siano utilizzate per scopi diversi da quelli che avevano prima.
Le innovazioni si qualificano sempre nell'atto o nell'effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Anche qualora derivino da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali.
Ed allora, per esempio, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni.
La distinzione tra modifica ed innovazione spesso è data da un filo sottile: il criterio è dato dall'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. E' innovazione in senso tecnico-giuridico non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che –come sopra detto- ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.
Visto sotto altro profilo, le modificazioni che sono volte a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Ad esempio il Supremo Collegio (sentenza 11936/1999) ha escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria.
Sotto il profilo pratico, la delibera dell'assemblea condominiale innovativa dell'uso di cose comuni deve risultare da un documento scritto ad substantiam se incida su diritti immobiliari, ovvero, negli altri casi, da un documento scritto ad probationem, quale il processo verbale della tenutasi assemblea.
Quanto all'approvazione della relativa delibera è necessario distinguere l'ipotesi per cui l'innovazione riguardi il complesso dei condomini o solo alcuni in particolare, come può verificarsi nel condominio parziale.
Nel primo caso, l'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condomini su base millesimale. Così recita la parte di norma in esame: maggioranza «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio».
Per la seconda fattispecie, che si ha quando le spese debbano far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, trattandosi di innovazioni destinate a servire solo una parte dell'edificio condominiale (art. 1123, 3° co., c.c.), il computo della maggioranza prescritta dall'art. 1120, 1° co., deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte del condominio parziale.
Il secondo comma dell'art. 1120 c.c. indica che «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino».
Il pregiudizio vietato alle innovazioni deve essere obbiettivamente intollerabile almeno per un condomino.
Da ciò deriva che, se l'innovazione è utile a tutti i condomini eccetto uno e se a questi l'innovazione arreca un pregiudizio tollerabile, soprattutto in relazione alla sua temporaneità e saltuarietà, l'innovazione deve essere consentita.
Così, il decoro architettonico cui è apprestata tutela ex art. 1120, 2° co., riguarda l'estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio od anche di sue singole parti ma non l'impatto dell'opera con l'ambiente circostante. Il decoro architettonico deve essere valutato con riferimento alle caratteristiche proprie dell'edificio, individualmente considerato, e non con riferimento all'ambiente nel quale esso si trova (così Cass. Sez. Unite 2552/1975).
Non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che esso sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile. È sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Con la decisione del Supremo Collegio 14455/2009, è stata affermata la violazione del decoro architettonico in quanto trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici.
In altra sentenza, la Suprema Corte 4679/2009 ha statuito che non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino.
Inoltre, poiché le norme del regolamento di condominio possono derogare o comunque integrare la disciplina legale, deve ritenersi che qualora una clausola del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbricato, essa serve per dare autonomo valore al decoro (dandone una definizione più rigorosa): il decoro architettonico dell'edificio è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica e architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell'esecuzione dell'innovazione, sicché la sua alterazione è ravvisabile, con conseguente operatività del divieto di cui all'art. 1120 c.c., alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi.
L'inservibilità all'uso o al godimento anche di uno soltanto dei condomini – considerata nel II comma – deve essere interpretata come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino può trarre dalla cosa comune secondo l'originaria costituzione della comunione. Da ciò deriva che devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest'ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità.
La disposizione in esame vieta tutte le innovazioni che rendano le parti e i beni comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che possa rilevare la mancanza di assoluta irreversibilità dell'adottata decisione e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti. La suddetta condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, che rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene. Per esempio, è stata ritenuta illegittima la delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture (Cass. 20639/2005)