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AFFITTI CONCORDATI: LA SITUAZIONE FISCALE DOPO LE ULTIME RISOLUZIONI

Andrea Cartosio, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio”, 30 agosto 2018


La legge di bilancio 2018 ha previsto un “allungamento” del termine di utilizzo della c.d. “cedolare secca” con aliquota agevolata prorogando per ulteriori due annualità la possibilità di fruire di tale agevolazione. Il riferimento normativo è possibile individuarlo nell'articolo 1 comma 16 il quale ha sostituito il precedente l'art. 9 comma 1 del decreto legge 28 marzo 2014, prolungando la possibilità di fruire dell'aliquota ridotta dell'imposta sostitutiva sui redditi di locazione al 10% anziché del 15%.
I contratti di locazione soggetti a tale agevolazione sono:
- Contratti a canone concordato stipulati per le locazioni di immobili situati nei comuni, o capoluoghi di provincia, ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), maggiori comuni italiani (e confinanti),
- Immobili locati a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro rientranti al libro I, titolo II, del codice civile, a patto che siano sublocati a studenti universitari, con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione,
- Immobili siti in Comuni ove sia decretato lo stato di emergenza o sia stato deliberato negli ultimi cinque anni a casa di eventi calamitosi.
Occorre inoltre rispettare quanto previsto dall''articolo 1, comma 8, del decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell'Economia e delle Finanze del 16 gennaio 2017, il quale cita che “Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
L'analisi di tale previsione normativa fa emergere che i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti”, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un'attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà` edilizia e dei conduttori, secondo le modalità` definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso. Così facendo il locatore potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa in materia.
Di recente, l'amministrazione finanziaria, è stata chiamata a rispondere ad un quesito, posto tramite istanza di interpello, in materia di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, in riferimento alla predetta attestazione rilasciata dalle organizzazioni ai fini dell'imposta di registro e di bollo.
Il soggetto istante sottolinea che con decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell'Economia e delle Finanze del 16 gennaio 2017, sono state indicate le linee guida, nonché i criteri generali per la definizione degli accordi, da sviluppare in sede territoriale, per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Con tale decreto è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Nel caso in cui il contribuente stipuli in proprio un contratto di locazione con canone agevolato, l'istante richiede di conoscere se, in relazione ai contratti di locazione non assistiti, l'attestazione debba ritenersi obbligatoria al fine di poter godere delle agevolazioni fiscali previste per le particolari tipologie di contratti cui la stessa si riferisce, fatta comunque salva la facoltà` di controllo degli Enti preposti.
L'istante chiede, inoltre, di conoscere se l'attestazione rilasciata debba essere allegata al contratto di locazione, in sede di registrazione, e in caso di risposta affermativa, se la stessa debba essere assoggettata ad imposta di registro e ad imposta di bollo.
L'Agenzia delle Entrate, con risposta all'interpello n. 31/E del 20 aprile 2018 ha affermato dapprima che “Con riferimento alle agevolazioni riferite a tributi gestiti da questa Agenzia (quali l'applicazione dell'aliquota ridotta nella misura del 10 %, prevista ai fini della ‘cedolare secca' ovvero le agevolazioni previste dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro), si precisa, dunque, che, per i contratti a canone concordato ‘non assistiti', l'acquisizione dell'attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.”
Inoltre, nel documento di prassi amministrativa, l'Agenzia delle Entrate afferma che in materia si era già pronunciato il Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa (nota del 6 febbraio 2018, n. 1380) , il quale ha affermato che “ (......) per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l'obbligatorietà dell'attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell'accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l'obbligo per i contraenti, di acquisire l'attestazione in argomento anche per poter dimostrare all'Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
I tecnici dell'Agenzia delle Entrate, in risposta a quanto richiesto dall'istante se vi è l'obbligo o meno di allegare al contratto di locazione, in sede di registrazione, dell'attestazione sottolineano che l'art. n. 131 del TUIR, nè il decreto prevedono l'obbligo per le parti di provvedere all'allegazione di detta attestazione, tuttavia, risulta comunque possibile procedere all'inserimento del documento nel fascicolo da trasmettere all'Agenzia delle Entrate (in formato telematico con l'RLI) per la registrazione dell'obbligazione.
Qualora il contribuente richieda di beneficiare dell'agevolazione prevista dall'articolo 8, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell'imposta di registro, l'inclusione di detta attestazione avvalorerebbe la fondatezza dei requisiti. Viene altresì specificato, da parte dell'Agenzia delle Entrate che, per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70 per cento.
Qualora il contribuente alleghi l'attestazione in sede di registrazione, coerentemente con i principi già espressi con la risoluzione 22 novembre 2013, n. 83, per stabilire la corretta tassazione da applicare, ai fini dell'imposta di registro, rilevano le previsioni dettate dall'articolo 11 del TUR.
Alla luce di quanto appena esposto, pertanto, risulta possibile procedere alla registrazione del contratto di locazione a canone agevolato con attestazione senza che venga applicata dall'amministrazione finanziaria autonoma imposta di registro.
Per quanto concerne l'imposta di bollo si osserva che la disposizione recata dall'articolo 5, della tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642 (atti, documenti e registri esenti dall'imposta di bollo in modo assoluto) prevede un trattamento di esenzione dall'imposta, tra l'altro, per gli “Atti e copie del procedimento di accertamento e riscossione di qualsiasi tributo, dichiarazioni, denunzie, atti, documenti e copie presentati ai competenti uffici ai fini dell'applicazione delle leggi tributarie...”.
Viene inoltre affermato in riferimento all'applicazione della marca da bollo che l'attestazione in argomento, si rende necessaria, così come previsto dal citato decreto, al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo al riconoscimento delle agevolazioni fiscali, l'Agenzia delle Entrate ritiene che per il rilascio della predetta attestazione non debba essere applicata l'imposta di bollo, ai sensi del citato articolo 5, della Tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642.