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IL SOPPALCO CHE AUMENTA LA SUPERFICIE UTILE E CONSENTE LA PIENA FRUIBILITA' ALLE PERSONE, RIENTRA NELLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E DUNQUE SOGGETTA A PERMESSO DI COSTRUIRE

Angelo Pesce, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24”, 28 agosto 2018


Una recente sentenza del Consiglio di Stato conferma quanto già stabilito nel corso degli anni in termini di titoli abilitativi per la realizzazione di un soppalco: è da annoverarsi fra le opere di ristrutturazione edilizia e pertanto soggetto al rilascio del permesso di costruire, comportando un aumento di superficie utile.
Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato. È quanto ha stabilito la VI sezione del Consiglio di Stato nella sentenza n. 4166/2018 e pubblicata il 9 luglio u.s.. Confermando quanto già stabilito in passato dalla sentenza n. 4468 del 2014 della VI Sezione del Consiglio di Stato, il soppalco quale manufatto realizzabile all’interno di una unità immobiliare di altezza tale da consentirne la piena fruibilità da parte delle persone, per la sua conformazione, comporta un aumento della superficie utile calpestabile e dunque la creazione di nuovi spazi autonomi con conseguente aggravio del carico urbanistico. In ragione di ciò, è da annoverarsi fra gli interventi di ristrutturazione edilizia e dunque soggetto al rilascio del permesso di costruire.
Tale orientamento giurisprudenziale non è da ritenersi ugualmente applicabile al caso della realizzazione di un soppalco che, per conformazione, non comporta un aumento della superficie utile e cioè quando la sua esecuzione comporta la creazione di spazi totalmente chiusi, privi di finestre o lucernari, che presentano altezza interna ridotta e dunque non fruibile in maniera continuativa dagli individui (è quanto già stabilito dalla sentenza n. 985/2017 della VI Sezione sempre del Consiglio di Stato). In presenza di tale conformazione, la sua realizzazione dunque può inserirsi fra gli interventi di edilizia minore per i quali non è richiesto il permesso di costruire.
La normativa che regola la realizzazione di un soppalco. Il soppalco per essere definito abitabile in termini di legge e cioè destinato alla permanenza di persone, deve configurarsi come una zona rialzata rispetto al livello del resto dell’appartamento (solitamente realizzato in una fase successiva) e calpestabile da persone comodamente erette. In presenza di soffitti molto alti, infatti, si può ricavare uno spazio ulteriore tramite la realizzazione di un soppalco che ne raddoppia (o quasi) la superficie e può essere in muratura, in legno o in metallo; si progetta e realizza la scala per il collegamento, per procedere infine con l’arredo e la suddivisione degli spazi soprastanti e sottostanti. Comunque la realizzazione è soggetta a norme e leggi che ne regolano misura e forma; le regole e le misure stabilite dalla legge, cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e di Igiene del proprio comune di residenza, ma in linea generale possono essere così riassunte:
-altezza minima del locale da soppalcare: deve essere di almeno 430-440 cm; le altezze sopra e sotto il soppalco, quindi, non possono essere inferiori a 210 cm., soletta compresa;
-superficie soppalcata: non deve essere superiore a 1/3 della superficie del locale, ma può arrivare fino a metà della superficie del locale quando le altezze sopra e sotto il soppalco raggiungono i 220 cm.;
-altezza della zona sottostante: deve essere di almeno 240 cm. nel caso la si voglia attrezzare come bagno o come cucina (mantenendo sempre però i 210 cm. minimi nella parte superiore);
-superficie finestrata: non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del locale soppalcato;
-documentazione del progetto: va presentata all’Ufficio Tecnico del proprio Comune da parte di un professionista (ingegnere, architetto o geometra)
-ultimazione lavori: una volta terminati, questi vanno documentati all’Ufficio del Catasto, poiché aumenta la superficie calpestabile e quindi la metratura dell’appartamento
Inoltre è bene sapere che per realizzare un soppalco nel proprio appartamento, non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. Per evitare però successive contestazioni, è consigliabile depositare presso l’Amministratore la documentazione relativa ai permessi comunali ottenuti e la perizia del professionista chiamato in causa. Per quanto riguarda invece le tabelle millesimali, occorre sapere due cose: se i millesimi sono calcolati in base ai metri quadrati dell’appartamento, allora il soppalco può comportare una modifica dei calcoli stessi; se invece i millesimi sono calcolati in base alla cubatura, di fatto il soppalco non comporta nessun cambiamento.