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IN UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE IL NOTAIO NON PUO' CHIEDERE DI ESSERE ESONERATO DALLE VISURE

Mario Finocchiaro, Il Sole24ORE – Estratto da “Quotidiano del Diritto” 14 agosto 2018


Per il notaio chiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce un obbligo derivante dall'incarico conferito e, quindi, ricompreso nel rapporto di prestazione d'opera professionale. Solo la concorde volontà delle parti può esonerare il notaio dallo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi. Al riguardo è irrilevante che sia stato lo stesso professionista a chiedere di essere dispensato dalle visure. E’ quanto ha precisato la Cassazione con l’ordinanza 18345/2018. Nella specie, ha osservato la Suprema corte, nessuna prova era emersa che le parti avessero espressamente esonerato il notaio, essendo stato riferito dai testi escussi unicamente che la omissione delle visure era una prassi dello studio professionale.
I precedenti giurisprudenziali - Sulla prima parte della massima, rientra tra gli obblighi del Notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare (nella specie, scrittura privata autenticata), lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni, Cassazione, sentenze 31 maggio 2006, n. 13015, in Vita notarile, 2006, p. 1512 e 18 gennaio 2002, n. 547, ivi, 2002, p. 496.
Nello stesso senso, Cassazione, sentenza 16 marzo 2006, n. 5868, in Vita notarile, 2006, p. 379, secondo cui, nel caso in cui un notaio sia stato richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare privata autenticata, qualora vi sia stato espresso esonero del notaio, per concorde volontà delle parti, con una clausola inserita nella scrittura, dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette “visure catastali” e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, deve escludersi l'esistenza della responsabilità professionale del notaio, in quanto tale clausola non può essere considerata meramente di stile essendo stata parte integrante del negozio e sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti, come, nella specie, ragioni di urgenza di stipula dell'atto da esse addotto, né in tal caso rileva il cosiddetto “dovere di consiglio” relativo alla portata giuridica della clausola stessa, giacché detta clausola, implicando l'esonero da responsabilità del notaio, esclude la rilevanza di ogni spiegazione da parte del professionista.
Per la precisazione, altresì, che quand'anche sia stato esonerato dalle visure - comunque - il notaio che sia a conoscenza o che abbia solo il mero sospetto, della sussistenza di una iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'articolo 1176, comma 2, Cc, e della buona fede, Cassazione, sentenza 29 gennaio 2013, n. 2071, in Guida al diritto, 2013, f. 15, p. 48.
Per il rilievo che il suddetto obbligo del notaio trova fonte (anche) nell'articolo 4 (in base al quale alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali) e 14 (che fa obbligo al notaio di chiedere la voltura) del Dpr n. 640 del 1972, si sostanzia nell'attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile e richiede che il notaio acceda ai registri pubblici per esaminarne tutti i dati relativi, attività la quale deve tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell'atto, Cassazione 23 luglio 2014, n. 13825, in Vita notarile, 2004, p. 1724 che evidenzia – altresì – che non si rende possibile, al fine di escludere l'autonomo diritto al compenso per tale attività ricondurre quest'ultima nell'ambito di una mera attività, di “aggiornamento” dell'originaria acquisizione dei dati catastali e ipotecari, contemplando l'articolo 30 del Dm 27 novembre 2001 (recante la tabella degli onorari, dei diritti, delle indennità e dei compensi spettanti ai notai), la letterale e specifica indicazione per la quale - in tema di prestazioni professionali in materia civile, commerciale, amministrativa e tributaria - spetta al notaio un compenso, ragguagliato al valore della pratica, per l'esame di “titoli, registri pubblici e documentazione particolarmente complessa”, da cui si desume trattarsi di attività in aggiunta alla normale indagine giuridica.
Nel senso che va esclusa la responsabilità del notaio, richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, qualora sia stato espressamente esonerato, per concorde volontà delle parti, con una clausola inserita nell'atto pubblico, dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti stesse e, in particolare, dal compimento delle cosiddette visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, Cassazione, sentenza 12 ottobre 2009 n. 21612, in Riv. giur. Edilizia, 2010, I, p. 425.
In tale ipotesi, si è precisato al riguardo, in altra occasione, non ha rilievo nemmeno il cosiddetto dovere di consiglio relativo alla portata giuridica della clausola stessa, giacché essa, implicando l'esonero da responsabilità del notaio, esclude la rilevanza di ogni spiegazione da parte del professionista, Cassazione, sentenza 1° dicembre 2009 n. 25270 (in Guida al diritto, 2010, f. 1, p. 41, con nota di Grisi G., Il notaio può essere esonerato in forma orale dal compimento delle visure per il cliente. Per escludere la responsabilità del professionista il giudice può ricorrere alla prova testimoniale; nonché in Nuova giurisprudenza civile commentata, 2010, I, p. 628, con nota di Lanzani C., Responsabilità civile del notaio e ammissibilità della clausola di esonero dal compimento delle visure in forma orale; in Giur. it., 2010, p. 1047, con nota di Rispoli G., Dispensa dall'obbligo di visure e responsabilità del notaio; in Notariato, 2011, p. 11, con nota di Cimmino N. A., L'obbligo delle visure ipotecarie e catastali alla luce del D.L. n. 78/2010), che, rigettando il ricorso avanzato da uno dei contraenti e confermando la sentenza impugnata, ha altresì ritenuto irrilevante che l'esonero da responsabilità a favore del notaio non fosse stato stabilito con clausola scritta, non essendo la scrittura richiesta per la sua validità, ed ha escluso che essa potesse essere considerata invalida ai sensi dell'articolo 1229 Cc, non ponendosi come limitativa della responsabilità anche nei casi di dolo e colpa grave.
Sempre in argomento si è precisato, altresì:
- la perizia di un tecnico di parte sulle risultanze di verifica ipocatastale del bene ipotecato, ancorché comunicata al notaio non configura fattispecie di esonero dalle ispezioni ipotecarie e non comporta irresponsabilità del notaio per difetto di visure, Cassazione, sentenza 2 ottobre 2003, n. 14675, in Riv. Notariato, 2004, p. 212;
- nel caso in cui un soggetto interessato a stipulare un mutuo ipotecario con una banca incarichi un notaio di effettuare le visure del bene destinato ad essere l'oggetto dell'ipoteca e a redigere la relativa relazione, essa determina l'assunzione di obblighi in capo al notaio non soltanto nei confronti del mutuatario, ma pure nei confronti della banca mutuante, e ciò sia che si intenda l'istituto bancario quale terzo ex articolo 1411 Cc, che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, sia che si individui un'ipotesi di responsabilità da contatto sociale fondata sull'affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio in quanto esercente una professione protetta. In tal caso, l'eventuale danno dovrà essere parametrato in base alla colposa induzione dell'istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato (nella specie, a causa di un vincolo archeologico che, seppure non astrattamente qualificabile come assoluto, concorreva ad incidere negativamente sul valore di mercato del bene), Cassazione, sentenza 9 maggio 2016, n. 9320, in Riv. notariato, 2016, II, p. 896;
- l'obbligo, per il notaio, di eseguire le visure in questione, la cui inosservanza è fonte di responsabilità, resta fermo anche allorquando la libertà degli immobili compravenduti venga dedotta in condizione né viene meno qualora tutte le parti del contratto abbiano reso dichiarazione di avveramento della condizione; con tale dichiarazione, infatti, le parti si limitano a darsi atto del ritenuto avveramento della condizione senza che sia ravvisabile una manifestazione di volontà diretta al notaio e intesa a dispensarlo dallo svolgimento delle attività necessarie per il conseguimento del risultato da esse voluto, Cassazione, sentenza 24 settembre 1999, n. 10493.
Per i giudici di merito, nella stessa logica della pronunzia in rassegna, si è affermato:
- rientra tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed in particolare il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti: esonero che, però, deve essere espresso e non può ravvisarsi per implicito nella dichiarazione di libertà del bene compravenduto da parte del venditore. Ne consegue che la violazione di tale obbligo comporta la responsabilità contrattuale del notaio, Tribunale Messina, sez. II, sentenza 1° aprile 2008, in Redazione Giuffrè, 2009;
- posto che l'acquisizione delle visure ipocatastali da parte del notaio è un'attività complementare e accessoria, indispensabile per la realizzazione della destinazione finale dell'atto, non è necessario a tal fine un espresso incarico; perché il loro mancato compimento non comporti responsabilità, occorre che il professionista, dopo aver richiamato l'attenzione del cliente sulla gravità delle possibili conseguenze, ne ottenga un espresso esonero, salvo comunque l'obbligo di disattendere le indicazioni del cliente, sulla base di un'attenta ponderazione delle ragioni che le sostengono, allorquando sospetti l'esistenza di vincoli o gravami sul bene oggetto di compravendita, Tribunale Bari, sentenza 16 marzo 2004, in Foro it., 2004, I, c. 1930;
- la dichiarazione di libertà del bene compravenduto da parte del venditore non determina un implicito esonero dall'obbligo di effettuare le visure ipotecarie e catastali, posto a carico del notaio dai suoi doveri professionali, atteso che la dispensa da tale obbligo può discendere solo dalla concorde ed espressa volontà delle parti, Tribunale Napoli, sentenza 14 maggio 1996, in Notariato, 1997, p. 249.