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LEGITTIMO IL PARCHEGGIO IN ZONA AGRICOLA?

Donato Palombella, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24”, 2 ottobre 2018


Questa volta il giudice amministrativo è chiamato ad esprimersi sulla legittimità (o, meglio, la sanabilità) di alcune opere realizzate in zona agricola. In particolare, si tratta di stabilire se sia possibile realizzare, in area agricola, un parcheggio a servizio di un ristorante.


Il caso
Una Società assume di essere proprietaria di un’area su cui sussiste, da oltre 20 anni, un ristorante con relativa area a parcheggio. La Polizia Municipale, a seguito di un sopralluogo, accerta l’esistenza di un'area pavimentata di circa 15.000 mq, realizzata con autobloccanti e la realizzazione di un nuovo accesso al ristorante parallelo a quello già esistente, lavori tutti effettuati in economia e senza alcun titolo abilitativo. La proprietà cerca di sanare la situazione
presentando una DIA “in sanatoria”. Il comune, respinge la DIA in quanto la pavimentazione dell'area a parcheggio non sarebbe stata compatibile con la destinazione della zona urbanistica classificata come “zona agricola”; di conseguenza, emette una ordinanza dirigenziale chiedendo il pagamento di circa 500 mila euro a titolo di sanzione pecuniaria conseguente all’intervento abusivo. A questo punto il proprietario impugna sia il provvedimento di rigetto
della DIA che l'ordinanza con cui veniva irrogata la sanzione pecuniaria.


Il parere del Tar
Il Tar respinge il ricorso ma la proprietà non si arrende e presenta appello. In sostanza, secondo la società proprietaria dell'are, il provvedimento comunale sarebbe illegittimo in quanto ristorante ed area a parcheggio sarebbero stati realizzati da oltre un ventennio e, comunque, in epoca antecedente alla destinazione urbanistica attuale. Precisa, inoltre, che la messa in opera di mattonelle per il parcheggio sarebbe stata eseguita al fine di impedire potenziali danni a persone o cose; le opere, a suo dire, non costituirebbero una “nuova costruzione” e sarebbero urbanisticamente irrilevanti.


Si tratta di opere di manutenzione straordinaria
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 27 settembre 2018 n. 5562 ritiene l'appello infondato.
La realizzazione della pavimentazione dell'area a parcheggio a servizio del ristorante sarebbe qualificabile come intervento di manutenzione straordinaria; si tratterebbe, infatti, del rifacimento totale del manto di copertura e pavimentazione esterna, con modificazione dei tipi di materiali esistenti. Le opere, essendo state realizzate in assenza di un titolo edilizio, sarebbero da qualificare come abusive.


L'accertamento di conformità
La DIA a sanatoria, in sostanza, avrebbe gli effetti di un accertamento di conformità (ex art. 37, comma 4, del D.P.R. 380/2001). La norma, peraltro, come ben noto, richiede al cosiddetta “doppia conformità”; le opere, in parole povere, dovrebbero essere legittime sia al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria. Nel caso in esame, mancava certamente il secondo elemento in quanto l'area, secondo lo strumento
urbanistico vigente, era qualificata come “agricola”. Il Consiglio di Stato sottolinea, inoltre, che il «cambio di destinazione d’uso di terreni con destinazione agricola E1 [...] è da ritenersi non consentito dalla regola generale».


La destinazione dell'area agricola
Il giudice d'appello, rifacendosi alla giurisprudenza, ricorda che, in assenza di vincoli ambientali o paesistici, la destinazione agricola di un’area non implica necessariamente l'obbligo che il suolo venga utilizzato per usi esclusivamente agricoli. In linea di principio, sarebbe anche possibile utilizzare un'area agricola come parcheggio. Nel caso in esame, però, tale destinazione appare vietata non tanto per la destinazione dell'area quanto per le dimensioni delle opere realizzate che risulterebbero estese circa 15.000 mq. Si tratterebbe, in sostanza, di un'area pavimentata particolarmente estesa posta a servizio di un esercizio pubblico di ristorazione il che appare incompatibile con la destinazione di zona. Il giudice, quindi, più del manufatto in se stesso, sembra valorizzare l'estensione dell'area pavimentata.


La sanzione
A proposito della sanzione pecuniaria irrogata dal comune, il giudice d'appello richiama l’art. 37, comma 1, del D.P.R. 380/2001 che prevede, in caso di realizzazione di interventi edilizi realizzati in assenza di DIA, l’applicazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi. Secondo il giudice di primo grado «il procedimento per la determinazione del valore della sanzione pecuniaria risulta conforme alla legge e, quindi, esente dalle censure formulate».