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IL RAPPORTO DI ACCESSORIETA' TRA IMMOBILI E BENI COMUNI

Ettore Ditta, Il Sole 24ORE – Estratto da “Consulente Immobiliare”, Edizione del 15 novembre 2018, n. 1055, pag. 1862-1866


La relazione di accessorietà fra le unità immobiliari e i beni comuni che li servono determina l'applicazione della disciplina condominiale. L'esame delle situazioni in cui si producono gli effetti della relazione di accessorietà.
Il rapporto di accessorietà fra i beni comuni e le unità immobiliari di proprietà esclusiva determina la sussistenza dei rapporti condominiali e costituisce così il presupposto necessario e sufficiente per l'applicazione della disciplina dettata dagli artt. 1117/1139 cod. civ., senza che abbia alcuna influenza particolare la specifica tipologia delle fattispecie di volta in volta considerate.
In altre parole, quando è presente il rapporto di accessorietà nel senso appena detto, la normativa sul condominio trova sempre e comunque applicazione, senza la necessità che sussistano ulteriori condizioni [CI 1022/2017, pag. 911].
L'effetto del rapporto di accessorietà si manifesta così secondo due direttive distinte: da una parte, individua la qualità di condomino riguardo ai proprietari delle unità immobiliari esclusive che fanno parte di un edificio, mentre, da un'altra parte, consente di stabilire i casi in cui più fabbricati fanno parte della stessa entità condominiale.
Due casi, connotati da tipologie opposte riguardo a quanto è stato appena rilevato, si mostrano emblematici di questa situazione e può quindi essere utile esaminarli.


Proprietà soltanto di un posto auto
A causa del solo motivo che si verifica nella maggioranza delle situazioni, taluni ritengono che la proprietà di abitazioni oppure di unità destinate a uso commerciale sia indispensabile per assumere la qualità di condomini, con conseguenti diritti di partecipazione alle decisioni del condominio e di obblighi di contribuzione alle spese di amministrazione condominiale; e che, in caso contrario, non vi possa neppure essere un rapporto condominiale.
In realtà questo ragionamento pecca per difetto, perché trascura completamente il fatto che la nozione di uso non abitativo, alternativa a quella dell'abitazione, ricomprende in sé tutte le altre tipologie di unità immobiliari che non rientrano nella prima e quindi può riferirsi a studi professionali, locali destinati a negozi (variabili dalla piccola rivendita che occupa solo un locale di modeste dimensioni al grande supermercato), officine e affini, magazzini destinati all'utilità dei negozi, autorimesse e altri ancora.
In concreto, chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare, senza differenze di genere, che fa parte dell'edificio (ricompresa all'interno del fabbricato, inclusi i suoi fondi, oppure ubicata sulla sua sommità o anche nell'area esterna, come può avvenire, per esempio, per un posto auto) assume la qualità di condomino e non ha alcuna importanza il fatto che non sia proprietario al contempo anche di un appartamento oppure di un locale commerciale, del genere studio professionale oppure negozio.
Dalla qualità di condomino come disciplinata dalla legge discende il diritto dell'interessato di partecipare alle decisioni e di contribuire alle spese, ma sia l'una sia l'altro possono essere influenzati e modificati, rispetto ai principi generali, dalla specifica natura del bene esclusivo oggetto del diritto di proprietà.
I presupposti per la sussistenza del rapporto di condominialità e gli effetti che comporta la specifica natura del bene alla proprietà del condomino sono stati di recente oggetto di esame da parte della Corte di Cassazione con l'ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884.
In questa decisione è stato stabilito che la disciplina dettata in tema di condominio degli edifici è ravvisabile ogni qual volta venga accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni - quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 cod. civ. - a unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso; pertanto anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale sono condomini secondo la nozione ordinaria e si possono quindi considerare comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovino in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con tali spazi.
Nella vicenda da cui ha avuto origine la controversia, era successo che alcuni condomini di un edificio, proprietari di appartamenti e posti auto, avevano citato in giudizio altri che erano proprietari di soli posti auto scoperti ubicati all'interno dell'area condominiale, affinché venisse loro inibito l'uso e il passaggio su alcune aree comuni, giustificando la loro richiesta col rilievo che i convenuti non erano proprietari pure di appartamenti o di box, ma soltanto di stalli  di sosta scoperti e quindi potevano essere titolari unicamente di servitù di passaggio sui tratti di strada carrabile condominiale fino alla cinta muraria del complesso condominiale, che era dotata di un cancello di accesso all'esterno, senza avere però alcun diritto sulle aree di proprietà condominiale, site all'esterno della strada carrabile.
I proprietari dei soli posti auto si erano opposti alla domanda facendo riferimento ai loro titoli di acquisto e alla loro costante partecipazione alle assemblee, da cui traevano la conseguenza che pure i loro immobili dovevano essere considerati come appartenenti al complesso condominiale.
Nel giudizio di primo grado, in maniera peraltro davvero sorprendente, il Tribunale aveva accolto le domande degli attori. E va stigmatizzato fin da ora che l'errore del giudice di primo grado è stato madornale, avendo palesemente disapplicato i principi elementari della materia.
In una simile situazione, i giudici di appello, come è ovvio, avevano riformato la sentenza di primo grado, rilevando che, come risultava dai rilievi della consulenza tecnica espletata, il condominio era cinto da mura e gli appellanti erano proprietari di posti auto siti all'interno dell'area condominiale, mentre le loro abitazioni erano poste al di fuori della cinta muraria; che inoltre dall'esame del regolamento (riguardo al tratto di strada oggetto di controversia) e delle tabelle risultavano essere compresi anche i proprietari dei posti auto, i quali infatti, proprio in virtù dell'utilizzo della strada, avevano sempre partecipato alle assemblee di condominio e pagato le relative spese di manutenzione, secondo le prescrizioni del regolamento; e che, nei titoli di acquisto dei posti auto, gli appellanti venivano indicati come "facenti parte" del complesso immobiliare.
I condomini che avevano dato inizio al giudizio di primo grado hanno allora presentato, nei confronti della sentenza di appello, un ricorso, che però è stato respinto dalla Corte di Cassazione.
La Suprema Corte ha infatti rigettato i motivi di impugnazione contenuti nel ricorso, rilevando che i giudici di appello avevano respinto le domande degli attori dopo avere accertato che il tratto di strada carrabile oggetto di contestazione era di comproprietà anche dei soli proprietari dei posti auto ubicati all'interno del perimetro condominiale, desumendo tutto questo, oltre che dallo stato dei luoghi descritto dal consulente tecnico d'ufficio, il quale aveva evidenziato il collegamento funzionale di tale tratto di strada con i posti macchina, anche dal testo del regolamento di condominio e dall'allegata tabella millesimale, secondo cui tutti i proprietari dei posti auto (indipendentemente dal fatto di essere, o meno, titolari di appartamenti compresi nelle mura del condominio) erano tenuti a contribuire alle relative spese di manutenzione di quel tratto e infine anche dai titoli di acquisto dei proprietari dei posti auto che li indicavano come "facenti parte" del complesso immobiliare.
Da parte loro, i giudici di Cassazione hanno ricordato il proprio costante orientamento, secondo cui la disciplina del condominio degli edifici, dettata dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., è ravvisabile tutte le volte che venga accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa, salvo il titolo contrario, dall'art. 1117 cod. civ., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso; e la nozione di condominio si configura quindi non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 cod. civ. Aggiungendo peraltro che, pure qualora manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere sempre stabilita mediante un atto di autonomia privata.
Con la conseguenza - ha concluso la Corte - che allora pure i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto, compresi nel complesso condominiale, sono condomini secondo i criteri fissati dall'art.1117 cod. civ. e si possono quindi presumere comproprietari (oltre che obbligati a concorrere alle relative spese, secondo l'art. 1123 cod. civ.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovino in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (come affermato da Cass., 2 marzo 2007, n. 4973; Cass., 8 maggio 1996, n. 4270; Cass., 16 aprile 1976, n. 1371).
Proprio per questo motivo – ha spiegato la Corte - il regolamento di condominio e l'annessa tabella di ripartizione delle relative spese non assumono carattere decisivo per l'accertamento della proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., dal momento che il regolamento non costituisce un titolo di proprietà (Cass., 21 maggio 2012, n. 8012); è invece sufficiente un accertamento fondato su una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e un’indagine sull'ubicazione dei beni, unitamente alla ricostruzione della volontà pattizia sulla base dei titoli di acquisto, per stabilire se i posti auto di proprietà esclusiva appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e quindi se, rispetto a essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, oppure la relazione da accessorio a principale e il rapporto di pertinenza, che costituisce il presupposto necessario per l'esistenza della relazione condominiale.
Quando viene accertata, in questo modo, la sussistenza del nesso di condominialità che intercorre tra le proprietà esclusive e i beni o servizi comuni, l'uso di tali beni da parte dei condomini trova la propria regolamentazione nella disciplina del condominio negli edifici, che è costruita in base a un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina relativa ad altri istituti giuridici diversi dal condominio.
In tal modo, proprio come vale quando oggetto della proprietà del condomino è soltanto un magazzino o una cantina o un’autorimessa senza la contestuale proprietà pure di un appartamento o di un locale commerciale, i proprietari di soli posti auto ricompresi nel condominio devono essere convocati alle assemblee in cui è prevista la discussione sugli argomenti che riguardano i beni o servizi comuni collegati al proprio diritto esclusivo (configurandosi così il rapporto di accessorietà), con diritto di partecipare alla discussione e di esprimere il proprio voto nel senso preferito e speculare obbligo di contribuire alle spese relative ai beni o ai servizi di cui usufruiscono.


Impianti e servizi comuni a più edifici
Analoga, seppure di contenuto diametralmente opposto rispetto a quella appena esaminata, è la situazione che si verifica quando gli impianti o i servizi comuni sono collegati a una pluralità di fabbricati; infatti anche in questo caso sussiste il vincolo di accessorietà necessaria con conseguente applicazione della disciplina dettata in tema di condominio negli edifici e il fatto che gli impianti o servizi siano comuni a più edifici distinti fra loro non determina alcuna conseguenza. Questa è la situazione comunemente denominata come “supercondominio” [CI 954/2014, pag. 1024; CI 819/2008, pag. 1441; CI 756/2005, pag. 2147].
Anche con riferimento al supercondominio e al rapporto di accessorietà fra i beni comuni e gli edifici interessati che lo caratterizza una recente decisione di legittimità è tornata a prendere in esame questi aspetti.
Con la sentenza Cass., 15 novembre 2017, n. 27094, infatti è stato deciso che, così come succede per il condominio negli edifici regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il supercondominio viene in essere di diritto, a meno che il titolo non disponga altrimenti, senza bisogno di specifiche manifestazioni di volontà o di altre esternazioni e neppure di approvazioni assembleari, dal momento che è sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti autonomi condomini, abbiano in comune alcune cose, impianti e servizi che sono legati - per effetto della relazione da accessorio a principale - con gli edifici medesimi e che per ciò appartengono, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari che fanno parte dei diversi fabbricati.
L'elemento che caratterizza la situazione del supercondominio è costituito infatti dalla presenza di uno o più beni o servizi comuni a più fabbricati, che costituiscono edifici condominiali autonomi e che si trovano collegati solo da quel bene o da quel servizio (rapporto di accessorietà), riguardo al quale la gestione deve avvenire in maniera congiunta, mentre per tutti gli altri beni o servizi condominiali specifici di ciascun fabbricato la gestione resta separata e affidata in modo autonomo a ciascun fabbricato.
Nella vicenda da cui ha avuto origine la decisione della Suprema Corte, era in discussione proprio la natura o meno di supercondominio riguardo a un complesso residenziale edilizio costituito da otto edifici.
Nel ribadire il proprio orientamento in materia e facendo espresso richiamo alla sua precedente decisione Cass. 17 agosto 2011, n. 17332, la Corte ha confermato ancora una volta il principio – su cui pure i giudici di primo e secondo grado avevano basato le proprie decisioni - secondo cui, per la sussistenza del supercondominio (nello stesso modo che per il condominio), qualora non vi sia un titolo che disponga diversamente, si deve accertare esclusivamente se fra i singoli edifici, che costituiscono altrettanti condomini, vi siano in comune alcune cose, impianti e servizi che sono legati, attraverso la relazione da accessorio a principale, con gli edifici in questione; infatti tanto basta e non è necessario altro. Anche in questo caso quindi il rapporto di accessorietà produce i suoi effetti, determinando l'applicazione della disciplina normativa contenuta negli artt. 1117/1139 cod.