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IL CONDOMINIO IN MEDIAZIONE

Luigi Salciarini, Il Sole 24ORE – Estratto da “Consulente Immobiliare”, Edizione del 15 novembre 2018, n. 1055, pag. 1846-1847


Più d'una norma speciale (soprattutto il D.Lgs. 28/2010, ma anche la riforma del condominio di cui alla legge 220/2012) ha ricompreso il condominio, e quindi la materia condominiale, nell'ambito dell'obbligo di esperimento di un tentativo di mediazione prima di avviare un formale giudizio: ciò con non pochi problemi operativi.


LA QUESTIONE
Più d’una norma speciale (soprattutto il D.Lgs. 28/2010, ma anche la riforma del condominio di cui alla legge 220/2012) ha ricompreso il condominio, e quindi la materia condominiale, nell’ambito dell’obbligo di esperimento di un tentativo di mediazione prima di avviare un formale giudizio: generando con ciò non pochi problemi operativi.


I PRINCIPI
Che il condominio e i rapporti giuridici che in esso si svolgono fossero considerati tra quelli che dovessero essere preventivamente “mediati” davvero non sorprende. Da tempo infatti è noto come la materia condominiale sia quella che più spesso di altre occupa le aule di giustizia, soprattutto in conseguenza dell’alta conflittualità che si genera non soltanto a causa della molteplicità delle questioni che riguardano la gestione dell’edificio, ma anche per le inevitabili contrapposizioni personali determinate dalla convivenza forzata di più individui all’interno della stessa “scatola architettonica”.
È stato quindi quasi scontato apprendere che il D.Lgs. 28 del 4 marzo 2010 (“Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”) aveva ricompreso tale materia all’interno di quelle per le quali è previsto il preliminare esperimento di un procedimento di mediazione tra le parti in lite. In particolare, l’art. 5 di tale decreto precisa che «chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio … è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto …».
Per di più, detta norma prescrive che «l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale», con ciò volendosi stabilire che nessuna causa civile può essere avviata (o meglio, proseguita) se non viene rispettata la citata condizione preliminare di esperimento del tentativo di mediazione. Su quest’ultimo punto, tuttavia, va subito evidenziato che le conseguenze sono meno drastiche di quanto si possa immaginare. Infatti, qualora, nel corso del procedimento, il giudice rilevi (o gli venga eccepito dal convenuto) che non è stata effettuata alcuna mediazione, sempre ai sensi del citato art. 5, rimette le parti davanti al relativo Organismo, imponendo loro il rispetto della predetta condizione legale. Tutto ciò però non oltre la prima udienza, perché successivamente a tale momento la lacuna procedimentale deve intendersi definitivamente sanata.


LE OPINIONI
Varie sono le problematiche che scaturiscono dall’interferenza delle regole sulla mediazione “obbligatoria” con quelle che disciplinano la fattispecie condominiale.
La prima questione da risolvere è quella relativa all’ambito di applicazione dell’istituto conciliativo. Fortunatamente, per provvedere alla risoluzione di tale incognita, è intervenuta la riforma del condominio di cui alla legge 220/2012, la quale ha inserito nel codice civile una serie di articoli ad hoc.
In particolare, secondo il disposto dell’art. 71-quater delle disposizioni per l’attuazione, «per controversie in materia di condominio … si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli artt. da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice». Quindi, in estrema sintesi, tutto ciò che riguarda la proprietà e l’utilizzazione delle parti comuni, il funzionamento dell’assemblea, la ripartizione delle spese, l’applicazione del regolamento ecc. Detto art. 71- quater, nel richiamare gli artt. 1117-1139 cod. civ. (e i collegati delle disposizioni per l’attuazione), risulta certamente efficace nel dirimere eventuali dubbi applicativi e per di più mette in guardia l’operatore sul fatto che ciò che è rilevante è l’oggetto specifico della controversia e non il fatto che il condominio possa essere “parte” di un giudizio (si pensi al caso del rapporto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio che non rientra in tali richiamate norme).
In ogni caso, si pone all’evidenza il fatto che nella necessità di preventiva mediazione si colloca certamente il giudizio ex art. 1137 cod. civ. riguardante la c.d. “impugnazione” delle deliberazioni assembleari, che costituisce uno dei momenti di più frequente conflittualità nel condominio.
Sul punto, va pure evidenziato che il procedimento di mediazione interrompe il decorso del termine di 30 giorni previsto dalla norma, periodo che ricomincia a decorrere (interamente) qualora la mediazione abbia esito negativo.


LA SOLUZIONE PREFERIBILE
Il fenomeno del condominio in mediazione comporta una serie di differenze rispetto alla normale ipotesi nella quale la “parte” sia unipersonale (vale a dire consista in un soggetto singolo).
Innanzi tutto l’amministratore pro tempore, per potere partecipare al procedimento, deve essere preventivamente autorizzato dall’assemblea, con una deliberazione che - si badi - deve raggiungere la maggioranza qualificata del comma 2 dell’art. 1136 cod. civ. (cfr. art. 71-quater disp. att. cod. civ.).
La norma prevede addirittura la possibilità di un rinvio, qualora occorra più tempo per convocare la riunione.
Nel caso in cui si raggiunga un accordo (dall’amministratore e dalla controparte in sede di mediazione), occorre un nuovo pronunciamento dell’assemblea (che lo approvi), che, anche in questo caso, deve essere adottato con la medesima predetta maggioranza qualificata. Tale ultimo aspetto, nonostante l’apparente chiarezza della norma, non risolve il problema (sollevato da precedente giurisprudenza) dell’eventuale necessità dell’unanimità dei consensi per conciliazioni aventi a oggetto diritti immobiliari.


PER SAPERNE DI PIÙ
-Antonio Nucera, “Mediazione in condominio”, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2013, fasc. 6, pag. 728;
-Giuseppe Spoto, “La mediazione civile e liti condominiali”, in Contratto e impresa, 2013, fasc. 4-5, pag. 1071.